Discrète mais redoutablement efficace, la donation temporaire d’usufruit (DTU) séduit de plus en plus de contribuables à la recherche d’optimisation fiscale et de solutions de transmission sur mesure. Explications.

En matière de gestion de patrimoine, certains dispositifs brillent moins par leur notoriété que par leur efficacité. La donation temporaire d’usufruit (DTU) en fait partie. Ce mécanisme, prévu par le Code civil, permet à un propriétaire de céder pour une durée limitée l’usufruit d’un bien – autrement dit, le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus – sans en abandonner la propriété. Un outil fin, souple, qui répond à plusieurs objectifs : réduire son imposition, préparer une transmission, soutenir financièrement des proches ou une association en transmettant des revenus ou la jouissance d’un bien pour une période limitée renouvelable.

Comment ça marche ?

La mécanique est simple. Le propriétaire (appelé “nu-propriétaire”) transfère l’usufruit d’un bien à un bénéficiaire – souvent un enfant, ou une association – pour une période définie, généralement entre 3 et 10 ans. Durant cette période, le bénéficiaire peut habiter le bien ou en percevoir les loyers, et est également redevable des impôts associés. À l’issue du délai, l’usufruit revient automatiquement au donateur, sans frais, sans nouvelle formalité. La propriété du bien, elle, n’a jamais été cédée.

Un outil d’optimisation fiscale à plusieurs étages

Les avantages pour le donateur sont loin d’être anecdotiques.

• Réduction de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : le bien n’étant plus détenu en pleine propriété, il est exclu de l’assiette de l’IFI pendant toute la durée de la donation.
• Allègement de l’impôt sur le revenu : les revenus générés par le bien (loyers, dividendes, etc.) ne sont plus imposés chez le donateur, mais chez le bénéficiaire, qui appartient souvent à une tranche marginale d’imposition inférieure.
• Transmission anticipée allégée : la DTU permet également de préparer une cession future du patrimoine, en allégeant le poids fiscal qui y est associé. En cédant l’usufruit de biens (par exemple, d’un bien immobilier) à un proche pour une période déterminée, le propriétaire conserve la nue-propriété tout en réduisant la valeur taxable de son patrimoine. Cette opération permet ainsi de diminuer les droits de donation ou de succession.

Une utilité sociale

Loin de se limiter à la cellule familiale, la DTU peut aussi revêtir une dimension philanthropique. Il est possible de transférer temporairement l’usufruit à une association reconnue d’intérêt général – dans le domaine de l’éducation, de la culture ou de l’humanitaire. Le patrimoine ainsi mobilisé génère un impact concret, tout en ouvrant droit à des déductions fiscales ciblées.

Pour qui, et dans quel cas ?

Le dispositif s’adresse en priorité aux propriétaires fortunés qui :

• ne tirent pas immédiatement profit des revenus de leur bien,
• souhaitent soutenir un proche (par exemple un enfant poursuivant des études),
• ou désirent associer leur patrimoine à une cause solidaire.

Une solution à manier avec précision

Si la donation temporaire d’usufruit offre de nombreux avantages, elle nécessite un accompagnement rigoureux. Rédaction d’un acte notarié, durée adaptée, évaluation des impacts fiscaux : autant d’éléments qui doivent être analysés en amont, avec l’appui d’un professionnel.

🔎 À retenir :
La DTU, c’est un peu le couteau suisse du patrimoine intelligent : elle allège l’IFI, optimise le revenu, prépare la transmission, et peut même servir l’intérêt général. Encore faut-il bien en comprendre les contours et l’appliquer dans le bon contexte.

Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), longtemps prisé pour sa fiscalité avantageuse, subira une profonde refonte dès le 1er janvier 2025. Tour d’horizon des mesures annoncées et de leurs conséquences pour les investisseurs.

C’est une petite révolution qui s’annonce pour les propriétaires en location meublée. La loi de finances pour 2025 introduit plusieurs mesures destinées à restreindre les avantages fiscaux de ce régime, tout en donnant davantage de pouvoir aux collectivités locales pour encadrer les usages. Résultat : les arbitrages patrimoniaux vont devoir être revus, notamment en vue d’une revente ou pour les locations de courte durée.

Plus-value : fin d’un privilège fiscal

Jusqu’à présent, l’un des grands atouts du statut LMNP résidait dans la possibilité d’amortir la valeur du bien, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers perçus, sans pour autant impacter la fiscalité en cas de revente. Ce mécanisme offrait un double bénéfice aux investisseurs.

Dès 2025, les choses changent : les amortissements devront désormais être déduits du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Résultat, celle-ci pourrait pratiquement doubler, alourdissant mécaniquement la facture fiscale.

Illustration concrète : un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 45 000 € et revendu 250 000 € générait jusqu’ici une plus-value de 50 000 €. Après réforme, celle-ci s’élèvera à 95 000 €.

À noter toutefois, une exception demeure : les résidences de services destinées aux étudiants ou aux seniors ne sont pas concernées par cette mesure.

Coup de frein sur les meublés de tourisme

Autre coup de rabot : les meublés de tourisme, souvent exploités sur des plateformes type Airbnb, voient leurs avantages fiscaux sensiblement réduits.

• L’abattement forfaitaire pour les revenus issus de ce type de location passe de 71 % à 50 % pour les logements classés, et de 50 % à 30 % pour les non classés.
• Le plafond de chiffre d’affaires pour rester dans le régime micro-BIC est abaissé à 15 000 € pour les meublés non classés.

Derrière ces mesures, une volonté claire du législateur : dissuader la location de courte durée dans certaines zones tendues, au profit d’une offre locative plus stable.

Les maires prennent la main

Ce durcissement fiscal s’accompagne d’un renforcement des leviers à disposition des municipalités. La loi Le Meur, votée parallèlement à la loi de finances, permet désormais aux maires de fixer un quota de logements meublés dans certaines zones, voire de réduire la durée maximale de location touristique à 90 jours par an (contre 120 actuellement).

Ces dispositions visent à contenir les effets pervers du développement massif des locations saisonnières dans certaines communes, en particulier dans les centres-villes où les résidents permanents peinent à se loger.

Anticiper et s’adapter

Face à ces évolutions, les investisseurs doivent revoir leur copie. Une analyse fine de la situation s’impose pour déterminer la pertinence d’un passage au régime réel, envisager un arbitrage du bien ou encore explorer d’autres stratégies patrimoniales.

Il est également essentiel de s’informer sur les réglementations locales, désormais plus influentes dans le jeu locatif, et de se faire accompagner par un expert.