La nue-propriété
Qu’est-ce qu’un investissement en Nue-Propriété ?
Avant toute chose, rappelons le principe de la pleine propriété. La pleine propriété consiste à exercer sur un même bien deux droits distincts : l’usufruit, qui correspond au droit d’usage du bien, et la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien. Lorsque ces droits ne sont pas détenus par la même personne, on parle alors de démembrement.
L’investissement en Nue-Propriété est donc le fait d’acquérir un bien sans exercer le droit d’usufruit pour une période définie contractuellement, afin de bénéficier en contrepartie d’une décote importante sur le prix d’acquisition, en général entre 30 % et 40 % en fonction de la durée. À l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété est reconstituée automatiquement.
Quels sont les objectifs patrimoniaux d’un investissement en nue-propriété ?
L’investissement en Nue-Propriété répond à plusieurs objectifs :
Tout d’abord, celui de la création de patrimoine. Cet investissement permet d’acquérir des biens immobiliers à moindre coût et de pouvoir profiter d’une double valorisation :
- Celle mécanique, à la fin du démembrement et la reconstruction de la pleine propriété.
- Celle de la valorisation immobilière, conditionnée au comportement du marché immobilier sur le secteur d’investissement choisi.
La préparation à la retraite est aussi un objectif auquel répond l’investissement en nue-propriété, notamment lorsque la pleine propriété est retrouvée. Cela permet la création d’un revenu complémentaire, la possibilité d’habiter le bien ou de le revendre.
D’un point de vue fiscal, ce type d’investissement est aussi très intéressant ! Le fait de ne pas bénéficier des loyers mais de les avoir perçus sous une forme de décote au moment de l’acquisition permet de ne pas créer de revenus fiscalisés, contrairement dans d’autres investissements immobiliers.
Par ailleurs, en cas de financement par un crédit immobilier, les intérêts d’emprunt sont déductibles d’éventuels revenus fonciers déjà existants ou à venir.
Autre point essentiel : la nue-propriété d’un bien n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière pendant toute la durée du démembrement !
Enfin, la nue-propriété offre des atouts importants au niveau de la transmission du patrimoine. En effet, le cadre fiscal est avantageux du fait que la base taxable porte uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Pourquoi ce dispositif est-il intéressant pour les plus gros contribuables ?
Comme indiqué précédemment, l’investissement en nue-propriété offre plusieurs avantages fiscaux. Ces avantages sont particulièrement intéressants pour les contribuables les plus fortement fiscalisés.
En effet, dans le cadre d’un investissement immobilier classique, les loyers perçus par le propriétaire sont soumis à une double fiscalité : celle de la TMI, qui peut atteindre 45 % à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Concernant l’investissement en nue-propriété, l’acquéreur évite donc cette fiscalité confiscatoire de plus de 60 %, car il perçoit l’équivalent des loyers sous forme de décote sur le prix d’achat au moment de l’acquisition.
Autre point qui concerne particulièrement les foyers les plus fiscalisés : l’investissement en nue-propriété n’est pas soumis à l’IFI. Cette solution est donc particulièrement pertinente pour un contribuable souhaitant continuer à développer son patrimoine immobilier tout en évitant une lourde fiscalité supplémentaire.
Pour résumer… L’investissement en Nue-Propriété est un moyen idéal pour créer ou développer un patrimoine immobilier de qualité, non fiscalisé, dans le neuf, l’ancien ou l’ancien réhabilité, créer un futur complément de revenu, ou encore préparer la transmission de son patrimoine immobilier.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos conseillers pour définir ensemble la solution la mieux adaptée à vos objectifs.
Cette vidéo est fournie à titre informatif et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. L’investissement en nue-propriété présente des spécificités juridiques, fiscales et financières qui varient en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale. Nous vous recommandons de consulter un professionnel avant toute décision d’investissement.