La loi Malraux

Article publié le 18/12/2025.

Qu’est-ce que le dispositif Malraux et à qui s’adresse-t-il ?

Votée en 1962, la loi Malraux vise à renforcer le cadre légal concernant la protection du patrimoine historique et esthétique des centres-villes français.

Elle s’adresse aux contribuables payant plus de 10 000 € d’impôts et souhaitant développer un patrimoine immobilier de caractère, idéalement situé en cœur de ville, tout en participant à la sauvegarde du patrimoine architectural français.

Quels sont les avantages de ce type d’investissement (fiscal/patrimonial) ?

En contrepartie de l’acquisition d’un appartement dans un immeuble ancien à rénover, situé en secteur sauvegardé, et d’un engagement de location nue de 9 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 30 % ou 22 % du montant des travaux, selon le secteur géographique du bien. Cette réduction n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. Il est possible de réaliser jusqu’à 400 000 € de travaux sur 4 ans au maximum. Si le montant de la réduction d’impôt générée dépasse l’impôt dû par l’investisseur, le dispositif Malraux permet un report jusqu’à 3 ans.

Ainsi, la réduction d’impôt peut s’étaler sur 7 ans au maximum et atteindre un total de 120 000 €.

Au-delà de l’aspect fiscal, l’acquéreur réalise un véritable investissement patrimonial, grâce à la qualité des travaux engagés et à la rareté de ce type d’opération, située dans des emplacements privilégiés en cœur de centres historiques.

Quels sont les engagements à respecter pour bénéficier du dispositif Malraux ?

En contrepartie de l’avantage fiscal octroyé par ce dispositif, l’investisseur s’engage à louer le bien en location nue, dans un immeuble intégralement réhabilité, pour une durée de 9 ans.

Contrairement à certains dispositifs, le montant du loyer n’est pas soumis à un plafonnement, et aucun plafond de ressources n’est exigé pour le futur locataire.

Peut-on cumuler la défiscalisation Malraux avec d’autres dispositifs immobiliers d’optimisation fiscale ?

Comme mentionné précédemment, la réduction d’impôt générée par le dispositif Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. Il est donc possible de cumuler cet investissement avec d’autres dispositifs de défiscalisation, tels que l’investissement en Denormandie, un dispositif PINEL toujours en cours, ou des crédits d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile.

Il est même envisageable de réaliser plusieurs investissements Malraux simultanément. Cependant, comme indiqué plus tôt, les travaux dépassant le plafond de 400 000 € ne sont pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos conseillers pour définir ensemble la solution la mieux adaptée à vos objectifs.

Cette vidéo est fournie à titre informatif et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Le dispositif Malraux est soumis à des conditions spécifiques et son application dépend de votre situation personnelle. Nous vous recommandons de consulter un professionnel avant toute décision d’investissement.