La loi sur les Monuments Historiques

Article publié le 09/09/2025.

Qu’est-ce que la Loi Monuments Historiques et à qui s’adresse-t-elle ?

Datant de 1913, la loi sur les Monuments Historiques est le socle fondamental de la protection, de la restauration et de la conservation du patrimoine architectural français. Au travers de cette loi, l’État confie en quelque sorte la sauvegarde du patrimoine national aux investisseurs privés. En contrepartie de cette responsabilité et de l’investissement financier que cela représente, l’acquéreur bénéficie d’un levier fiscal conséquent ! Les immeubles éligibles à ce dispositif sont ceux classés Monuments Historiques, ceux inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou encore ceux labellisés “Fondation du patrimoine”. Cela représente moins de 50 000 immeubles sur l’ensemble du territoire. Acquérir un Monument Historique, c’est posséder un morceau du patrimoine français !

Ce type d’investissement s’adresse aux contribuables présentant un attrait particulier pour l’immobilier ancien patrimonial. Ils doivent être soumis à une fiscalité importante, et disposer d’une TMI de 41 % ou 45 %, et/ou de pics de revenus exceptionnels (perception de dividendes, primes conséquentes, cession de valeurs mobilières ou autres).

Pourquoi est-ce particulièrement avantageux pour les contribuables les plus sollicités ?

Le mécanisme d’économie d’impôts généré par un investissement dans le cadre de la Loi Monuments Historiques est extrêmement puissant ! En effet, il offre la possibilité à l’investisseur de déduire de son revenu global 100 % des travaux réalisés dans le cadre de son opération, et cela sans aucun plafond.

L’économie d’impôts étant directement liée à la TMI du contribuable, plus celle-ci est élevée, plus l’avantage perçu sera conséquent. Pour faire simple, un investisseur affichant une TMI de 45 % et réalisant 100 000 € de travaux en 2025 pourra générer une économie d’impôts de 45 000 € ! Si l’investisseur a des bénéfices fonciers, qui sont eux soumis à la TMI et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, le levier sera encore plus important !

Quels sont les engagements à respecter pour bénéficier du dispositif MH et de ses avantages ?

Pour bénéficier des avantages liés à un investissement en Monuments Historiques, l’acquéreur doit s’engager à détenir le bien pendant 15 ans et à le louer en location nue pendant 3 ans. Cette période de location n’est pas soumise au plafonnement du loyer ni au plafonnement de ressources du locataire. À savoir, si le propriétaire souhaite profiter de son bien en résidence principale ou secondaire et ne pas le louer, il pourra tout de même bénéficier d’une déduction de 50 % du total des travaux sur son revenu global.

Un chef d’entreprise peut-il avoir un intérêt à investir dans un Monument Historique ?

Au-delà du fait qu’il soit parfaitement adapté aux profils ayant des revenus importants, le dispositif Monuments Historiques est aussi idéal pour un investisseur percevant, en plus de ses revenus habituels, un pic de revenus important ! Dans le cas du chef d’entreprise, l’investissement en Monuments Historiques peut être particulièrement pertinent lors du versement de dividendes ou encore au moment de la cession de son entreprise, après avoir choisi l’option du barème progressif.

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos conseillers pour définir ensemble la solution la mieux adaptée à vos objectifs.

Cette vidéo est fournie à titre informatif et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Le dispositif Monuments Historiques est soumis à des conditions spécifiques et peut présenter des contraintes juridiques et financières. Son application dépend de votre situation personnelle et patrimoniale. Nous vous recommandons de consulter un professionnel avant toute décision d’investissement.