Location meublée : la fiscalité se durcit.

Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), longtemps prisé pour sa fiscalité avantageuse, subira une profonde refonte dès le 1er janvier 2025. Tour d’horizon des mesures annoncées et de leurs conséquences pour les investisseurs.

C’est une petite révolution qui s’annonce pour les propriétaires en location meublée. La loi de finances pour 2025 introduit plusieurs mesures destinées à restreindre les avantages fiscaux de ce régime, tout en donnant davantage de pouvoir aux collectivités locales pour encadrer les usages. Résultat : les arbitrages patrimoniaux vont devoir être revus, notamment en vue d’une revente ou pour les locations de courte durée.

Plus-value : fin d’un privilège fiscal

Jusqu’à présent, l’un des grands atouts du statut LMNP résidait dans la possibilité d’amortir la valeur du bien, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers perçus, sans pour autant impacter la fiscalité en cas de revente. Ce mécanisme offrait un double bénéfice aux investisseurs.

Dès 2025, les choses changent : les amortissements devront désormais être déduits du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Résultat, celle-ci pourrait pratiquement doubler, alourdissant mécaniquement la facture fiscale.

Illustration concrète : un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 45 000 € et revendu 250 000 € générait jusqu’ici une plus-value de 50 000 €. Après réforme, celle-ci s’élèvera à 95 000 €.

À noter toutefois, une exception demeure : les résidences de services destinées aux étudiants ou aux seniors ne sont pas concernées par cette mesure.

Coup de frein sur les meublés de tourisme

Autre coup de rabot : les meublés de tourisme, souvent exploités sur des plateformes type Airbnb, voient leurs avantages fiscaux sensiblement réduits.

• L’abattement forfaitaire pour les revenus issus de ce type de location passe de 71 % à 50 % pour les logements classés, et de 50 % à 30 % pour les non classés.
• Le plafond de chiffre d’affaires pour rester dans le régime micro-BIC est abaissé à 15 000 € pour les meublés non classés.

Derrière ces mesures, une volonté claire du législateur : dissuader la location de courte durée dans certaines zones tendues, au profit d’une offre locative plus stable.

Les maires prennent la main

Ce durcissement fiscal s’accompagne d’un renforcement des leviers à disposition des municipalités. La loi Le Meur, votée parallèlement à la loi de finances, permet désormais aux maires de fixer un quota de logements meublés dans certaines zones, voire de réduire la durée maximale de location touristique à 90 jours par an (contre 120 actuellement).

Ces dispositions visent à contenir les effets pervers du développement massif des locations saisonnières dans certaines communes, en particulier dans les centres-villes où les résidents permanents peinent à se loger.

Anticiper et s’adapter

Face à ces évolutions, les investisseurs doivent revoir leur copie. Une analyse fine de la situation s’impose pour déterminer la pertinence d’un passage au régime réel, envisager un arbitrage du bien ou encore explorer d’autres stratégies patrimoniales.

Il est également essentiel de s’informer sur les réglementations locales, désormais plus influentes dans le jeu locatif, et de se faire accompagner par un expert.